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上周，在上海凯德茂名公馆那套406平的底复，接近成交，但买家在最后一刻，放弃了。
挂牌一年以来，这套花园复式的挂牌价格从将近1亿，一路降到了6100万，单价已经到了15万。要知道，2022年的时候，同户型的房子成交单价接近35万一平米。
十年前，王思聪是以6300万的合同价，购入这套位于黄浦区淮海中路上的豪宅，再加上2200万的装修包，成本价高达：
8500万。
十年过去，比特币从200多美元涨到了10万美元，黄金从200多一克涨到了700多一克，就连A股都差点重回4000点。小王的房子，亏了2000多万。
在小王之前，云锦东方、黄浦湾、复兴珑御，已经相比高点普遍跌去至少30%的估值，西郊和东郊的别墅区，跌幅也差不多，就连曾经稳如老狗的古北壹号，前几天也成交了七折的法拍房。
不知道是不是巧合，王思聪走后，上海房价就一路下行。现在，小王又给上海楼市，狠狠砸了一次盘：
上海房地产开始杀估值了。
1
因为王思聪前女友小羽开过很多次直播，上海凯德茂名公馆的这套房子的曝光度很高。那段时间，王思聪也很乐意展示自己的私生活，103万的电脑，100万的全球第一台索尼Z9D电视，都是在这幢房子里公开展示的。
现在，索尼电视已经搬到了东京；他的布加迪红龙，劳斯莱斯，保时捷，也都挂上东京车牌。
他被拍到了在日本办理移民，甚至有传言，他在东京表参道买了15亿日元的大平层。
王思聪十年前买入凯德茂名公馆时，买的是小区最好的一套；但现在它卖不掉，就像小王的前女友一样，全是缺点——公司产权、一楼、层高不够、甚至带着花园，都成了缺点。
有意思的是，凯德茂名公馆一路之隔，就是马上要开盘的万科高福里，高福里的中高区肯定要20万/平米以上了，低区也是17万了，他们宣传的核心卖点是：
真正的梧桐区。
明明都是梧桐区，但讲的完全是不一样的故事。
2019年前的王思聪，曾是上海最耀眼的故事主人公。北方人、首富独子、文娱创业者、半岛酒店常客、红色劳斯莱斯车主、美人环绕，王思聪的一切，都展示了上海作为金融、消费、国际中心的特质。
他旗下的香蕉计划、熊猫直播以及普思资本的投资业务都在上海蓬勃发展，创业精神和投资眼光备受称赞。
但2019年之后，危机全面出现。文娱、电竞、直播行业的监管政策持续收紧，或许都不是巧合。
2019年3月，熊猫直播宣告破产关闭；7月到10月：王思聪名下多家公司股权陆续遭到法院冻结，其中包括香蕉计划和熊猫直播的母公司。
熊猫直播的破产，引发了大量的投资纠纷和债务问题。普思资本的投资人也对其发起仲裁，导致国民老公一度被法院列为被执行人，并下达了限制消费令，也就是：
老赖。
2022年4月，王思聪的微博账号彻底消失。在此之前，他在北方的活动和露面显著增加。
2023年11月，王思聪身穿一件套头毛衣，出席寰聚商业与泰安政府举行的泰山文旅项目签约仪式。
到了今年，和泰安领导坐在一起的人，已经换成了澳门赌王之子何猷君。
2
新上海的故事，是讲给江浙的富豪们听的。
前段时间的土拍，上海媒体都在欢呼民营企业的回归。
青浦新城地块和闵行颛桥地块分别被宇诚集团、长江精工竞得。做钢结构的长江精工来自安徽省六安市；做房地产的宇诚集团，则来自浙江省湖州市；
此前，浙江台州汽车模具大王叶华彪家族，拿下了衡复区的全国单价“地王”。上海豪宅的认购名单里，320（江苏）和330（浙江）身份证的比例在不断上升。上海新房和二手房已经完全被分隔成两个世界：
在二手小区，听到的全是下跌； 在新房里，听到的全是上涨。
悲观者买二手，乐观者买新房。两个群体不会发生任何交集，他们看到的也是完全不同的世界。
乐观者眼中，经济是上升的，通胀的；悲观者眼中，经济是下行的，萎缩的。
这两年，这座城市在想办法，把这两类人区隔起来：
暂停城市副中心，转向一江一河，是区隔； 全面取消外环外限购，是区隔； 8月14日，贝壳隐藏二手房成交价，也是区隔。
今年 5月，东安新村地块被上海的城投公司已439亿元买下，创了全国住宅总价纪录。
他们花了三个月寻找买家。上周，终于成功把土地转手给了中海和华润。
随便算下账就知道，东安新村6057户居民，平均每家拿到750万拆迁款来算，一级市场其实没有什么利润。
但东安新村刚脱手，徐汇马上又启动了旁边的江南新村的拆迁，总户数高达2500户：
拆迁是真的快，也是真的上瘾。
2022年，复星和蚂蚁联合以129.3亿元买下了外滩边的福佑地块，这块地只有复星报名，除了商业比例很高，还因为政府设置了税收条件：
验收前达成120亿的税收贡献； 验收后5年达成144亿税收贡献。
然后，这块地 就陷入了三年的开发停滞期，没有方案，也没有动工。福佑地块的拆迁工作前前后后花了近10年，但现在，它被上海人称为“无人区”，很多摄影爱好者慕名而来，拍摄外滩和无人区的极致反差。
这期间，一个名为“豫外滩”的别墅项目却开始低调蓄客，有商业别墅也有住宅别墅，口号是：
距离外滩最近的别墅。
这些年，上海等城市终于明白，卖豪宅就是速度最快的：
招商引资。
黄浦江水滚滚东流，外滩依旧灯火辉煌，只是换了一波人来寻新的魔都传奇。
3
分析上海房地产，我最关注一个指标:
公积金。
中国的住房公积金制度，是从上海开始的。从2012年到2024年，上海在总人口几乎没变的情况下，公积金缴纳人从550万，增加到了950万，缴存公积金的单位，增加了43万个。
可以说，缴纳公积金的单位和人员，是上海经济的中流砥柱。
到了2024年，情况发生了很大变化。缴存公积金的单位，比前一年多了3万多家，这本来是一件巨大的好事，但交公积金的人数：
却少了13万。
2024年，上海公积金发放的贷款总额，同比增加了14%；但再仔细看，却发现，11万笔房贷，在比前一年减少了九千多笔，也就是说：
购房者平均贷走了更多的钱。
2023年，贷款购房者平均贷走了74万；到了2024年，他们平均贷走了95万。这可能与贷款放松有关，但愿意留在上海的人，背负起了更高的杠杆。
上海外环外的限购其实早已不存在，上海的落户权，有很多已经下放给了五大新城的一些龙头企业，前两天，有个临港的企业在兜售特殊人才落户名额：
70万包全家落户。
2024年，上海落户8万人，居转户36705人，连续两年人才引进大于居转户。上海在以30年来的最大胸怀，吸引年轻人落户。但外环外放开限购一周后，二手房的成交依然没有什么起色。
乐观的人都在等待，等美国降息，等资本从美国流出来。
号称自己和王思聪有私生子的黄一鸣，一直在和小王要抚养费。她晒出过和小王的聊天记录，2023年10月，小王和她说：
你自己忍忍吧，撑过明年就有钱给你了。
珍爱包叔，顺手“在看”
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